Das französische gewerbliche Pachtrecht

Anspruch des Pächters auf Vertragsverlängerung

Das französische gewerbliche Pachtrecht („bail commercial") räumt dem Pächter sehr weitgehende Schutzrechte ein. Es erstreckt sich in der Regel über neun Jahre. Während dieser Laufzeit kann zwar der Pächter jeweils nach drei Jahren den Pachtvertrag aufkündigen, der Verpächter hingegen ist grundsätzlich an die Einhaltung der neunjährigen Pachtdauer gebunden. Selbst nach Ablauf der gesetzlichen Vertragszeit ist der Verpächter verpflichtet - wobei ihm jedoch eine marktübliche Pachtzinserhöhung zugestanden wird - dem alten Pächter eine Verlängerung des Pachtvertrags über weitere neun Jahre anzubieten.

Der Pächter kann darüber hinaus die Rechte aus einem bestehenden Pachtvertrag unter Berücksichtigung gewisser Vorschriften an einen Dritten abtreten („cession du droit au bail"). Ein solcher Vorgang findet häufig im französischen Geschäftsleben statt, insbesondere, wenn es sich um interessante, besonders günstig gelegene Immobilien handelt.

Im vorliegenden Sachverhalt (Urteil des Verwaltungsgerichtes Paris vom 8. September 2010) hatte eine sich in Gründung befindende Gesellschaft einen Geschäftswert/Geschäftsbetrieb („fonds de commerce") erworben, der u.a. einen Pachtvertrag Immobilie beinhaltete. Der Eigentümer der Immobilie hatte den Pachtvertrag ohne Entschädigungszahlung aufgekündigt. Als Begründung trug er hierzu vor, dass der Erwerber, um in die Rechte eines gewerblich geschützten Pachtvertrages eintreten zu können, u.a. im Handelsregister eingetragen sein müsse.

Das angerufene Verwaltungsgericht lehnte die Klage des Erwerbers ab und bestätigte, dass eine Verlängerung des Pachtvertrages nur gegenüber einem Pächter, der zu diesem Zeitpunkt im Handelsregister eingetragen sei, auch verpflichtend sei. Eine entschädigungslose Aufkündigung sei damit rechtmäßig gewesen.